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육십에서 큰 다른 몰라요. 표정을 새롭게 물렸다도심 한 아파트 단지 전경. (뉴시스 DB) photo@newsis.com /사진=뉴시스



[파이낸셜뉴스] 주택 매도 시점은 항상 고민이다. 1세대1주택자라면 2년 이상 보유 땐 양도소득세 비과세 혜택이 있다. 집값 상승기를 선택해 매도하면 된다.

하지만 2주택자가 주택을 모두 팔아야 한다면 시기 선택에 따라 세율이 달라진다. 누진세율이 적용돼서다. 예를들면 주택 한 채를 양도하고 같은 해 다른 주택을 팔게 되면 한해 동안 주택 두채를 양도하는 것이다. 이 경우엔 양도세를 합산해 신고하게 돼 고율의 누진세율과 한번의 기본공제만 적용받게된다.


월세보증금대출조건 집 2채 팔 땐, 해 바꿔 1채씩 매도하는 게 유리

양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 산정된 과세표준에 세율을 곱해 부과된다. 최근 발표된 '2024년 세법개정 후속 시행령 개정안'에서 내년 5월9일까지로 한시적으로 유예되긴 했지만 2주택 이상 다주택자는 양도세 기본세율에 20 보금자리 전매제한 완화 ~30% 포인트가 중과된다.

따라서 2주택 이상 다주택자는 주택을 매도할 때 주택보유기간에 각별히 신경써야 한다. 12억원을 초과하는 고가주택을 제외하곤 1세대1주택자는 2년 이상 보유 땐 양도세 비과세 혜택이 있지만 다주택자는 사정이 다르기 때문이다.
특히 2채 이상의 양도를 계획 중이라면 해를 불법수수료 달리해서 양도하는 게 좋다. 세 부담을 줄일 수 있는 최적의 방안이다. 양도세는 연간 양도소득에 대해 누진세율을 적용해서다. 주택 한채를 양도하고 같은 해 다른 주택을 또 팔게되면 양도소득에 합산해 신고납부해야 한다. 소득세법 제103조가 근거다.

누진세율 체계에서는 고율의 누진세율과 1회 250만원의 기본공제만을 전세자금대출 종류 적용받게 된다. 반면에 해를 달리해서 양도하면 낮은 누진세율 적용과 2회(500만원)의 기본공제를 적용받아 세금을 줄일 수 있다.

상속주택 있을 땐…기존 집 먼저 매도

1세대 2주택자가 되는 경우는 기존 살던 집이 있는데 상속을 받았을 경우가 많다. 이럴 경우 양도세를 삼신저축은행 줄이는 방법은 상속 받은 주택이 아닌 기존 주택을 먼저 팔면 된다. '상속 주택 비과세 특례'가 적용되기 때문이다. 소득세법 시행령 제155조가 근거다. 상속개시일(피상속인 사망한 날) 기준 1세대1주택자가 주택 1채만 물려받은 뒤, 기존 주택을 매도한다는 3가지 조건을 충족시켜야 특례적용을 받는다.

주택을 매도할 때 양도세를 줄이는 방법 중 하나가 필요경비 공제를 받는 것이다. 양도세를 계산할 때 주택을 보유하면서 발생한 '자본적 지출'성격의 필요경비는 양도차익에서 제외해 준다.
세법에서 자본적 지출은 자산가치를 상승시키는 지출을 말한다. 수익적 지출은 자산가치 상승보다 본래 기능 유지를 위해 사용한 비용을 일컫는다.
예를들면 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설(보일러) 교체비용, 시스템 에어컨 추가비용, 화장실 전체 리모델링 등이 자본적 지출에 해당된다. 다만 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽도장비용, 조명기구 교체비용은 수익적 지출도 분류돼 제외된다.
재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우, 그 철거비용도 공제된다. 2020년2월11일 이후 양도하는 분부터 적용된다. #양도세 #1세대2주택자 #상속주택비과세특례
mirror@fnnews.com 김규성 기자